2023年度法治南谯(物业管理政策解读)

    发布时间:2023-05-10 16:00
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    南谯区住建交通局物业管理中心是南谯区住建交通局二级机构,主要职责是:负责全区物业行业的监督管理;负责对外来物业企业的备案管理及前期物业招投标的备案审核;指导、监督物业行业招投标活动;指导和监督物业承接查验工作;负责安置小区物业补贴核算;负责协助组织部门指导“红色物业”党建工作;负责对接市住建局物业专项维修资金管理中心,办理物业专项维修资金的初审工作;负责物业企业信用档案建立和服务等级评定的初审工作;负责对镇、街道办事处物业管理工作的考核;组织开展全区物业管理培训工作;指导和协助镇、街道办事处处理情况复杂的物业管理投诉工作。

    滁州市南谯区住建交通局位于南谯区乌衣镇南谯区政务新区5号楼,联系电话0550-3023876。

    物业服务期间需要注意哪些问题?

    主持人:,物业小区内不同的违法行为应向哪些部门投诉?有的业主对物业相关政策法规不了解,与物业公司产生争议,有没有相关机构可以咨询或者调解的? 您给我们大家介绍介绍。

    李主任根据《滁州市人民政府办公室关于进一步加强滁城物业管理工作的意见》(滁政办〔2017〕6号)文件精神,我区制定了《关于进一步加强南谯区物业监督管理工作的通知》(南政办〔2020〕13号)文件,明确区住建交通局作为区政府实施物业监督管理的行政主管部门,负责指导镇(街道)依法开展物业管理相关工作;负责对镇(街道)物业监督管理工作的考核、考评;负责组织开展镇(街道)、社区(村)物业管理工作人员和业主委员会成员的业务培训;负责对物业企业服务行为的监督管理工作;负责指导、监督和管理物业管理招投标活动;负责指导和监督物业承接查验;负责物业企业信用档案建立和服务等级评定的初审工作;负责新建物业保证金的征收管理工作;负责对接市住建局初审房屋维修资金规范使用的工作。

    南谯公安分局:负责指导、督促物业企业做好物业管理区域内的安全防范工作,帮助指导物业服务企业对物业管理区域内机动车以及易燃易爆物品的管理,指导物业企业安全防范设施建设;负责物业管理区域内外来人口的管理;依法查处(包括社会生活噪音)违反治安管理处罚法以及违规燃放烟花爆竹等行为。

    区城管执法局:负责查处物业管理区域内乱搭乱建和违法建设行为,负责查处小区内饲养家畜家禽、违规养犬、毁坏绿化、擅自设置户外广告等行为。负责查处小区内违反规定排放油烟等行为,负责督促物业服务企业“门前三包”责任制落实。

    区市监局:负责查处物业管理区域内无需前置、后置审批的无照经营、营业执照注册地址与经营地址不符、违反相关法律规定从事餐饮服务、药品经营等行为;负责查处物业企业违规收费等价格违法行为;负责对物业管理区域内电梯等特种设备的安全监察;负责查处物业企业或使用单位未按法律法规做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗、定期检验等工作,以及安装、改造、维修和使用中的其他违法违规行为。

    区司法局:负责加强对小区物业管理矛盾纠纷的人民调解的指导,建立物业矛盾纠纷调处律师库。

    区林业局:负责协助做好新建小区绿化的验收工作,协助做好区城管局查处小区内毁坏绿化的行为。

    区卫健委:负责查处物业管理区域内违反相关法律法规、无证经营的诊所依法进行查处;对涉及医疗服务的投诉和纠纷进行调查处理。

    区消防大队:负责消防监督管理,依法查处损坏(擅自拆除、停用)消防设施、占用(堵塞、封闭)消防通道(疏散通道、安全出口)等违法行为,加强对物业企业消防管理人员消防安全教育培训,做好各类火灾事故应急救援工作。

    南谯生态环境分局:负责依法调查处理物业管理区域内经营单位违法排放污水(不含生活污水),违法排放废气(不包括油烟污染),违法排放工业生产噪音和违法排放危险废弃物等行为。

    自然资源和规划局南谯分局:协助区城市管理行政执法局,对物业管理区域内的违章建筑进行认定。

    龙蟠街道、同乐街道、银花街道、腰铺镇及乌衣镇物业管理部门负责辖区内物业管理日常工作。其主要负责辖区内物业服务企业日常监管和信访投诉的处理;镇(街道)在物业管理部门的指导下,负责指导和协助业主大会的成立和业主委员会选举工作;指导和监督业主大会、业主委员会开展工作;指导开展维修资金使用及续筹工作;建立物业矛盾调处机制,负责日常投诉的受理调处;负责协调物业管理与社区管理、社区服务的关系;负责处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的矛盾纠纷;协调和监督辖区范围内物业服务企业交接、协调和无物业管理小区、老旧小区的日常管理工作;对物业企业服务行为的监督,做好服务项目的考评工作。

    主持人:请问李主任,我们有的业主对物业相关政策法规不了解,与物业公司产生争议,有没有相关机构可以咨询或者调解的?

    李主任有的,各镇街道都有物业管理部门,都建立了物业矛盾调处机制,也可以到我局物业管理中心咨询。矛盾调处机制主要化解业主与物业疑难纠纷为主。坚持把诉前调解作为化解物业纠纷的首选方式,努力发挥人民调解的优势,促进人民调解、行业调解、行政调解和司法调解相互衔接和配合,构建以预防为主、调判结合、案结事了的物业纠纷一站式多元化解机制

    主持人:李主任,刚才您提到的这些啊理论性比较强,您身边有没有这样的案例来给我们具体分析一下?

    李主任:案情简介物业公司起诉某小区业主王先生,因王先生拖欠三年物业费和公共能耗共计9537元。在调解过程中,业主提出了6个问题,以此作为不交物业费的理由,一是小区前期物业合同已到期,到期后物业收费不能再按照前期服务合同定价收取;二是公共能耗没有按照实际消耗价格分摊;三是公共受益不透明;四是小区内地下车库常年积水;五是有少数业主违章建筑,物业不作为,没有拆除;六是车辆被划,得不到物业赔偿。

    主持人:那在本案当中调解结果是什么呢?

    李主任:首先让投诉人和物业公司代表充分表达诉求,平衡双方情绪,晓之以情,动之以理,充分利用已有《安徽省物业管理条例》和《民法典》中,明确争议中各方权利和义务,解答心中疑惑。并对业主提出的疑问逐一解答 ,一是龙玺台小区前期物业服务协议明确,本协议自签订之日起至业主委员会成立后,业委会代表全体业主与新选聘的物业管理企业签订新的物业服务合同。目前,小区业委会还没有成立,物业服务仍然按前期服务合同执行;二是公共能耗费属于代收代缴费用,由物业公司代为收取后缴纳到供电公司,物业需要公示能耗费具体分摊方案,以及能耗费缴纳金额及结余,每年公示不少于2次;三是公共受益,每半年至少公示一次,王先生可随时到物业办公室查阅;四是地下车库产权属于开发商,开发企业对下车库的质量维护负主要责任,物业公司也在积极的与开发企业协商处理;五是违章建筑属于业主个人行为,物业公司有责任进行劝阻,对劝阻无效的业主,物业公司需上报相关单位进行查处,物业无行政执法权,但已按照《安徽省物业管理条例》上报主管单位;六是车辆被划第一时间要报警,物业有配合调查的义务,是否需要承担责任要根据情况而定,如监控维护正常可调取监控、保安按制度巡逻,则物业公司不承担责任。王先生没有与物业签订保管财物合同,所以物业公司不承担赔偿责任。

    主持人:请问李主任,每年住建系统都会公示物业信用等级,主要从哪些方面进行评定,我们业主投诉物业对评定有没有影响?

    李主任市住建局2021年修订了《滁州市物业服务企业信用档案管理实施细则》,每年年初公布物业企业上一年度的信用等级,此项评定针对服务管理、服务收费、招标投标、扰乱市场、违法违规等不良行为进行扣分,对各级主管部门表彰的良好行为进行加分。目前,物业管理信用平台已采取线上系统录入,针对主管部门日常督查整改结果,业主有效投诉等常态化问题,实时录入、动态扣分,提高改善物业企业在日常服务中的不作为、慢作为等行为,信用等级在甲级以下的物业企业,将影响后期投标新项目,信用等级为丁的企业,禁止投标新的物业项目,且将作为各区主管部门重点督查对象。

    南谯区住建交通局物业管理中心是南谯区住建交通局二级机构,主要职责是:负责全区物业行业的监督管理;负责对外来物业企业的备案管理及前期物业招投标的备案审核;指导、监督物业行业招投标活动;指导和监督物业承接查验工作;负责安置小区物业补贴核算;负责协助组织部门指导“红色物业”党建工作;负责对接市住建局物业专项维修资金管理中心,办理物业专项维修资金的初审工作;负责物业企业信用档案建立和服务等级评定的初审工作;负责对镇、街道办事处物业管理工作的考核;组织开展全区物业管理培训工作;指导和协助镇、街道办事处处理情况复杂的物业管理投诉工作。

    滁州市南谯区住建交通局位于南谯区乌衣镇南谯区政务新区5号楼,联系电话0550-3023876。

    物业服务期间需要注意哪些问题?

    主持人:,物业小区内不同的违法行为应向哪些部门投诉?有的业主对物业相关政策法规不了解,与物业公司产生争议,有没有相关机构可以咨询或者调解的? 您给我们大家介绍介绍。

    李主任根据《滁州市人民政府办公室关于进一步加强滁城物业管理工作的意见》(滁政办〔2017〕6号)文件精神,我区制定了《关于进一步加强南谯区物业监督管理工作的通知》(南政办〔2020〕13号)文件,明确区住建交通局作为区政府实施物业监督管理的行政主管部门,负责指导镇(街道)依法开展物业管理相关工作;负责对镇(街道)物业监督管理工作的考核、考评;负责组织开展镇(街道)、社区(村)物业管理工作人员和业主委员会成员的业务培训;负责对物业企业服务行为的监督管理工作;负责指导、监督和管理物业管理招投标活动;负责指导和监督物业承接查验;负责物业企业信用档案建立和服务等级评定的初审工作;负责新建物业保证金的征收管理工作;负责对接市住建局初审房屋维修资金规范使用的工作。

    南谯公安分局:负责指导、督促物业企业做好物业管理区域内的安全防范工作,帮助指导物业服务企业对物业管理区域内机动车以及易燃易爆物品的管理,指导物业企业安全防范设施建设;负责物业管理区域内外来人口的管理;依法查处(包括社会生活噪音)违反治安管理处罚法以及违规燃放烟花爆竹等行为。

    区城管执法局:负责查处物业管理区域内乱搭乱建和违法建设行为,负责查处小区内饲养家畜家禽、违规养犬、毁坏绿化、擅自设置户外广告等行为。负责查处小区内违反规定排放油烟等行为,负责督促物业服务企业“门前三包”责任制落实。

    区市监局:负责查处物业管理区域内无需前置、后置审批的无照经营、营业执照注册地址与经营地址不符、违反相关法律规定从事餐饮服务、药品经营等行为;负责查处物业企业违规收费等价格违法行为;负责对物业管理区域内电梯等特种设备的安全监察;负责查处物业企业或使用单位未按法律法规做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗、定期检验等工作,以及安装、改造、维修和使用中的其他违法违规行为。

    区司法局:负责加强对小区物业管理矛盾纠纷的人民调解的指导,建立物业矛盾纠纷调处律师库。

    区林业局:负责协助做好新建小区绿化的验收工作,协助做好区城管局查处小区内毁坏绿化的行为。

    区卫健委:负责查处物业管理区域内违反相关法律法规、无证经营的诊所依法进行查处;对涉及医疗服务的投诉和纠纷进行调查处理。

    区消防大队:负责消防监督管理,依法查处损坏(擅自拆除、停用)消防设施、占用(堵塞、封闭)消防通道(疏散通道、安全出口)等违法行为,加强对物业企业消防管理人员消防安全教育培训,做好各类火灾事故应急救援工作。

    南谯生态环境分局:负责依法调查处理物业管理区域内经营单位违法排放污水(不含生活污水),违法排放废气(不包括油烟污染),违法排放工业生产噪音和违法排放危险废弃物等行为。

    自然资源和规划局南谯分局:协助区城市管理行政执法局,对物业管理区域内的违章建筑进行认定。

    龙蟠街道、同乐街道、银花街道、腰铺镇及乌衣镇物业管理部门负责辖区内物业管理日常工作。其主要负责辖区内物业服务企业日常监管和信访投诉的处理;镇(街道)在物业管理部门的指导下,负责指导和协助业主大会的成立和业主委员会选举工作;指导和监督业主大会、业主委员会开展工作;指导开展维修资金使用及续筹工作;建立物业矛盾调处机制,负责日常投诉的受理调处;负责协调物业管理与社区管理、社区服务的关系;负责处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的矛盾纠纷;协调和监督辖区范围内物业服务企业交接、协调和无物业管理小区、老旧小区的日常管理工作;对物业企业服务行为的监督,做好服务项目的考评工作。

    主持人:请问李主任,我们有的业主对物业相关政策法规不了解,与物业公司产生争议,有没有相关机构可以咨询或者调解的?

    李主任有的,各镇街道都有物业管理部门,都建立了物业矛盾调处机制,也可以到我局物业管理中心咨询。矛盾调处机制主要化解业主与物业疑难纠纷为主。坚持把诉前调解作为化解物业纠纷的首选方式,努力发挥人民调解的优势,促进人民调解、行业调解、行政调解和司法调解相互衔接和配合,构建以预防为主、调判结合、案结事了的物业纠纷一站式多元化解机制

    主持人:李主任,刚才您提到的这些啊理论性比较强,您身边有没有这样的案例来给我们具体分析一下?

    李主任:案情简介物业公司起诉某小区业主王先生,因王先生拖欠三年物业费和公共能耗共计9537元。在调解过程中,业主提出了6个问题,以此作为不交物业费的理由,一是小区前期物业合同已到期,到期后物业收费不能再按照前期服务合同定价收取;二是公共能耗没有按照实际消耗价格分摊;三是公共受益不透明;四是小区内地下车库常年积水;五是有少数业主违章建筑,物业不作为,没有拆除;六是车辆被划,得不到物业赔偿。

    主持人:那在本案当中调解结果是什么呢?

    李主任:首先让投诉人和物业公司代表充分表达诉求,平衡双方情绪,晓之以情,动之以理,充分利用已有《安徽省物业管理条例》和《民法典》中,明确争议中各方权利和义务,解答心中疑惑。并对业主提出的疑问逐一解答 ,一是龙玺台小区前期物业服务协议明确,本协议自签订之日起至业主委员会成立后,业委会代表全体业主与新选聘的物业管理企业签订新的物业服务合同。目前,小区业委会还没有成立,物业服务仍然按前期服务合同执行;二是公共能耗费属于代收代缴费用,由物业公司代为收取后缴纳到供电公司,物业需要公示能耗费具体分摊方案,以及能耗费缴纳金额及结余,每年公示不少于2次;三是公共受益,每半年至少公示一次,王先生可随时到物业办公室查阅;四是地下车库产权属于开发商,开发企业对下车库的质量维护负主要责任,物业公司也在积极的与开发企业协商处理;五是违章建筑属于业主个人行为,物业公司有责任进行劝阻,对劝阻无效的业主,物业公司需上报相关单位进行查处,物业无行政执法权,但已按照《安徽省物业管理条例》上报主管单位;六是车辆被划第一时间要报警,物业有配合调查的义务,是否需要承担责任要根据情况而定,如监控维护正常可调取监控、保安按制度巡逻,则物业公司不承担责任。王先生没有与物业签订保管财物合同,所以物业公司不承担赔偿责任。

    主持人:请问李主任,每年住建系统都会公示物业信用等级,主要从哪些方面进行评定,我们业主投诉物业对评定有没有影响?

    李主任市住建局2021年修订了《滁州市物业服务企业信用档案管理实施细则》,每年年初公布物业企业上一年度的信用等级,此项评定针对服务管理、服务收费、招标投标、扰乱市场、违法违规等不良行为进行扣分,对各级主管部门表彰的良好行为进行加分。目前,物业管理信用平台已采取线上系统录入,针对主管部门日常督查整改结果,业主有效投诉等常态化问题,实时录入、动态扣分,提高改善物业企业在日常服务中的不作为、慢作为等行为,信用等级在甲级以下的物业企业,将影响后期投标新项目,信用等级为丁的企业,禁止投标新的物业项目,且将作为各区主管部门重点督查对象。

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