南谯区农村集体经营性建设用地入市

实施方案（试行）

 

为规范农村集体经营性建设用地入市行为，保障农村集体土地财产权益，健全城乡统一的建设用地市场，促进乡村振兴和城乡融合发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国乡村振兴促进法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）《滁州市人民政府关于印发农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）的通知》（滁政秘〔2021〕121号）等法律法规及文件，结合我区实际，现制定实施方案如下：

第一章  总体要求

第一条  指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中、六中全会精神，立足新发展阶段，贯彻新发展理念，构建新发展格局，形成完善的要素市场化配置体制机制，建立健全城乡统一的建设用地市场体系，稳妥有序推进集体经营性建设用地入市，实行与国有建设用地同等入市、同权同价同责，激活土地要素，提高资源配置效率，为建设经济强、城乡美、百姓富的新阶段现代化新南谯提供土地要素保障。

第二条  基本原则。坚持维护土地公有制。坚持农村土地集体所有制，完善集体经营性建设用地产权体系，实行集体建设用地所有权和使用权相分离，落实所有权、使用权权能。

坚持国土空间用途管制。集体经营性建设用地开发利用必须符合国土空间规划要求，严守永久基本农田、生态保护红线等空间管控边界，严格执行国土空间用途管制规则。

坚持节约集约利用土地。优先推进存量集体经营性建设用地入市，落实严控增量、盘活存量、优化结构、提升效率的要求，提高集体建设用地节约集约利用水平。

坚持合理分配增值收益。落实农民集体对集体经营性建设用地自主管理和民主决策，确保入市土地增值收益分配公开透明，合理平衡国家、集体和农民利益。

第三条  目标任务。通过开展集体经营性建设用地入市工作，明确集体经营性建设用地入市的使用权权能、程序和服务监管制度，建立公平合理的土地增值收益分配机制等，为全面开展集体经营性建设用地入市工作打好基础，助力乡村振兴战略实施。

第二章  实施内容

第四条  入市原则。本方案所称农村集体经营性建设用地入市，是指在农村集体经营性建设用地所有权不变的前提下，由农村集体经济组织按照依法、自愿、公平、公开的原则，将农村集体经营性建设用地使用权以有偿方式转移的行为。

中华人民共和国境内外的法人、自然人和非法人组织，除法律、法规另有规定者外，均可依照本办法取得农村集体经营性建设用地使用权，进行土地开发、利用、经营。

农村集体经营性建设用地使用权人应按照法律、法规和有关规定，科学合理开发土地、节约集约用地，不得损害国家、集体和其他社会公共利益。

为公共设施和公益事业建设，需要使用已出让的农村集体经营性建设用地，经原批准用地的人民政府批准，农村集体经营性建设用地所有权人可以收回土地使用权，但对土地使用权人应当依法评估补偿。

市自然资源和规划局南谯分局按照本方案和其他有关规定，负责做好南谯区域内的农村集体经营性建设用地入市工作。市公共资源交易中心是农村集体经营性建设用地公开交易的服务机构，我区农村集体经营性建设用地入市交易应当在市公共资源交易中心平台进行。

发改、财政、住建、农业农村、生态环境、市场监管、金融、税务等相关部门按照职能分工配合做好有关工作。

第五条  适用范围。本方案所称农村集体经营性建设用地，是指南谯区范围内经依法登记的农村集体建设用地中，依据国土空间规划或现行土地利用总体规划、城乡建设规划确定为工业、商业（不含商品房开发，下同）、保障性租赁住房等经营性用途的土地。

第六条  入市途径。对现状符合国土空间规划和用途管制的并依法取得登记的存量农村集体建设用地，报经区人民政府同意，可以办理申请入市手续。

对现状为农用地、未利用地，国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，报经区人民政府同意，依法办理农用地和未利用地转用手续，按照辖区土地征收补偿标准，落实农民有关安置补偿、青苗补偿等保障，并依法履行耕地占补平衡义务后，可以申请办理入市手续。

对历史形成的零星分散的农村集体经营性建设用地和腾退的宅基地，经批准实施复垦并依法验收后，建新区内依据国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途的土地，可以异地调整入市，入市后产生的土地收益可由异地双方协商确定，由所属镇人民政府或街道办事处（以下简称：镇街）审核后，报区政府批准。

第七条  入市主体。农村集体经营性建设用地入市主体是代表集体经营性建设用地所有权的农村集体经济组织。其中，属村民小组农民集体所有的，由村民小组代表集体行使所有权；属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代表行使所有权；属于镇街农民集体所有的，由镇街集体经济组织代表集体行使所有权。

农村集体经营性建设用地属镇街集体经济组织所有的，由镇街集体经济组织及其代理人作为入市实施主体；属于村、村民小组集体经济组织所有的，可以授权或委托镇街集体经济组织及其代理人作为入市实施主体。

农村集体经营性建设用地入市应当依法在本集体内部履行民主决策程序，对入市主体提出的入市动议、入市方案、授权委托、资金使用、收益分配等事项，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。入市宗地出让、出租、作价出资（入股）等信息及成交价格、交易费用、税费交纳和收益支出等情况，须在本集体经济组织所在地公示，公示时间不低于3个工作日。

第八条  入市条件。农村集体经营性建设用地入市应当符合以下条件：

一是符合国土空间规划且不得占用生态红线和基本农田；

二是产权明晰，界址清楚，无权属争议，未被司法机关查封或行政机关限制土地权利且已依法完成集体土地所有权登记；

三是符合产业、环保等政策及标准要求；

四是具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件；

五是建设保障性租赁住房宜利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地；

六是经集体经济组织依法决策；

七是法律、法规规定的其他条件。

第九条  入市方式。农村集体经营性建设用地使用权可按出让、出租、作价出资（入股）等有偿使用方式入市。

农村集体经营性建设用地使用权出让，是指农村集体经营性建设用地所有权人将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向所有权人支付土地出让金的行为。

农村集体经营性建设用地使用权出租，是指农村集体经营性建设用地所有权人作为出租人将农村集体经营性建设用地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股），是指农村集体经营性建设用地所有权人以一定年限的农村集体经营性建设用地使用权作价，作为出资与他人组建新企业或增资入股到已有企业的行为，该土地使用权由企业持有，土地使用权作价出资形成的股权由农村集体经营性建设用地所有权人统一持有，参与分红。

农村集体经营性建设用地使用权出让、作价出资（入股）应根据实际情况确定出让（出租，作价出资）年限，但最高年限参照同类同用途的国有建设用地执行。

农村集体经营性建设用地使用权租赁最高年限为20年。

第十条  入市程序。农村集体经营性建设用地使用权出让、出租入市交易原则上采用招标、拍卖或者挂牌方式。出租、作价出资（入股）可采用协议方式。

农村集体经营性建设用地入市前，入市主体应当完成拟入市宗地勘测定界，依法申请取得经批准的规划条件，申请方式与国有建设用地相同，包括入市宗地的位置、面积、土地用途、开发强度、配套设施等要求。

入市主体参照基准地价等法定公示地价，参考评估机构对拟出让地块的评估结果，根据土地评估价格综合考虑土地市场等情况，提出入市起始价。

入市主体依据规划条件、产业准入、生态环境保护等要求，编制农村集体经营性建设用地入市方案，明确入市宗地的土地界址、用途、面积、使用年限、规划条件、交易方式、起始价、竞买保证金、租金、作价出资（入股）、收益分配等内容。

相关部门对方案编制中涉及的国土空间规划、建设、环保、产业准入等方面内容应给予指导。

入市方案须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，形成入市决议，并在本集体经济组织所在地公示，公示时间不低于3个工作日。

入市方案经所属镇街同意，并征求相关部门意见后，由镇街向区农村集体经营性建设用地入市工作领导小组办公室提出入市申请。

申请资料包括：

1．入市申请书（镇街行文加盖公章）；

2．入市决议；

3．入市方案；

4．土地权属证明材料；

5．相关部门意见（区农业农村局审核民主决策征求意见执行情况；区发展改革委、区经信局审核产业准入要求；南谯生态环境分局审核环保要求；市自然资源和规划局南谯分局审核国土空间规划、土地所有权、地类；其他需要审核的情况）

6．规划条件（含规划红线图）；

7．镇政府出具的目标地块纳入镇级国土空间规划的承诺函（国土空间规划批准前）；

8．其他需要提供的资料。

区农村集体经营性建设用地入市工作领导小组办公室草拟议题提交区土地规划会议研究审核通过后，由区政府按程序向市级部门申请入市。

农村集体经营性建设用地使用权招标、拍卖或挂牌方式入市，应纳入市政府的公共资源交易平台统一管理，在土地市场以及媒介公开发布信息，实行网上公开交易。

农村集体经营性建设用地入市需设置保留底价的，入市主体可邀请相关专家和成员代表等组成议价小组（不少于5人的单数），于交易活动开始前30分钟内由议价小组确定底价（交易活动前要严格保密）。

农村集体经营性建设用地使用权成交后，由入市主体与受让人、承租人签订《滁州市农村集体经营性建设用地使用权成交确认书》（以下简称《成交确认书》）。成交结果应在本集体经济组织所在地和公共资源交易中心网站进行公示，公示时间为3个工作日，接受社会和群众监督。

集体经营性建设用地使用权作价出资（入股）完成后，其交易信息应在本集体经济组织所在地和在公共资源交易中心网站进行公示，公示时间为3个工作日，接受社会和群众监督。

成交结果公示到期且无异议的，由入市主体与受让人、承租人、出资（入股）人新成立的公司签订出让合同、出租合同、作价出资（入股）合同，载明土地界址、面积、价款支付时间、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。合同签订后向市自然资源和规划部门进行合同备案。受让人、承租人、出资（入股）人按照出让合同、出租合同、作价出资（入股）合同约定，缴清全部出让价款或土地租金及相关税费后，依法申请不动产权属登记，领取不动产权证书。

第十一条  抵押、转让。农村集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与、抵押，参照同类同用途的国有建设用地执行，但法律、行政法规另有规定或者交易双方签订合同另有约定的除外。

农村集体经营性建设用地使用权转让时，出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让，办理转移登记。

农村集体经营性建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的，农村集体经济组织有优先购买权。

入市的农村集体经营性建设用地，可以办理使用权抵押融资。银行业金融机构、自然人、企业均可作为抵押权人申请以农村集体经营性用地使用权办理不动产抵押相关手续，签订抵押合同，办理抵押登记。

有下列情形之一的，相关部门不得办理集体经营性建设用地使用权转让手续：

（一）集体经营性建设用地使用权人不按照合同约定使用土地的；

（二）集体经营性建设用地使用权人开发总面积不足1/3或已投资不足25%的；

（三）其他法律法规等规定不得转让的。

第三章  收益管理

第十二条  入市地块价格评估。市自然资源和规划局南谯分局应及时组织制定和更新我区集体建设用地基准地价，成果经区政府同意后报市政府批准实施，原则上3年进行一次调整。农村集体经营性建设用地使用权公开出让的起始价和底价应参照我区农村集体经营性建设用地土地级别和基准地价成果及国用建设用地出让相关规定确定。公开交易起始价不得低于该区域的基准地价，竞买保证金不得低于出让起始价的20%。

第十三条  收益调节金征收。入市主体应承担相应的基础设施建设等开发成本。农村集体经济组织通过出让、出租、作价出资（入股）等方式取得农村集体经营性建设用地入市收益的，应缴纳土地增值收益调节金。

第十四条  制定土地增值收益调节金征收及使用办法。区财政局会同市自然资源和规划局南谯分局等相关部门制定南谯区农村集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金征收及使用办法，综合考虑形成土地增值收益的因素，明确土地增值收益核算办法，确定收取土地增值收益调节金的合理比例。入市后再转让取得的转让收益，也应收取土地增值收益调节金。规范土地增值收益调节金的征收、使用和监督。土地增值收益调节金主要用于社会保障、完善基础设施和提升农村公共服务等公益事项。

第十五条  健全土地增值收益在农村集体经济组织内部的分配机制。农村集体经济组织取得的土地增值收益，按规定比例留归集体后，由集体经济组织通过民主议定程序确定合理使用或分配方案。农村集体经济组织取得的收益纳入农村集体资产统一管理，区农业农村局会同区财政局、市自然资源和规划局南谯分局等相关单位应制定农村集体经营性建设用地入市工作中农村集体经济组织成员资格界定及收益分配的指导意见，指导监管农村集体经营性建设用地配套农业现代化建设工作，提出利用农村集体经营性建设用地发展现代农业方向的意见和建议。分配情况纳入村务公开内容，接受审计监督和政府监管。

第四章  保障措施

第十六条  组织保障。为保障我区入市工作顺利开展，成立区入市工作领导小组（成员名单及职责分工详见附件），研究入市相关文件，处理入市各类问题，组织入市方案审查，加强部门联动配合，开展工作落实情况的督导检查，统筹推进全区入市工作。区入市工作领导小组下设办公室，办公室设在市自然资源和规划局南谯分局，具体负责入市的组织协调、培训督导等日常工作。区入市工作领导小组各成员单位要按照职责分工，各司其职，密切协作，主动作为，确保入市工作有序推进。各镇办、街道、村组织作为入市工作的责任主体，要抽调力量，成立专班，上下联动，确保入市工作顺利推进。

第十七条  机制保障。一是建立工作会议制度。区入市工作领导小组根据工作需要不定期召开工作会议，研究部署相关工作，会商解决重大问题。二是建立信息报告制度。区入市工作领导小组成员单位和各镇人民政府、街道办事处要及时向领导小组办公室报告入市任务落实情况、存在问题和应对措施，经办公室汇总后报区领导小组。三是建立考评奖惩机制。入市工作纳入年度区政府目标管理绩效考核内容，制定具体考评办法，严格兑现奖惩。

第十八条  技术保障。在区直有关部门提供政策咨询、业务指导的基础上，委托有资质的中介服务单位开展土地调查、规划修编、土地级别和基准地价编制等工作，为入市工作提供技术支撑。同时，建立集体经营性建设用地中介服务单位评选入库机制，引导国有建设用地市场交易中介服务单位参与集体经营性建设用地交易中介服务，为入市交易提供地价评估、交易代理等服务。

第十九条  经费保障。入市工作涉及调查研究以及土地测绘、土地调查、土地确权、规划修编、土地级别和基准地价编制等各项工作所需经费，全额纳入区、镇街道财政预算管理。

第五章  监督管理

第二十条  区直有关部门及镇街依据职责建立健全农村集体经营性建设用地联合监管制度。相关部门按照“谁职责、谁监管”原则对合同约定事项实施监管，严肃查处违反国土空间规划和用途管制的违法行为。

第六章  法律责任

第二十一条  国家工作人员、农村集体经济组织经营管理者在农村集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为，造成集体资产流失的，依法依规追究责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章  附  则

第二十二条  本方案由市自然资源和规划局负责南谯分局解释。

第二十三条  本方案自印发之日起实施。实施过程中与法律法规及上级政策不一致的从其规定。

 

附件：南谯区农村集体经营性建设用地入市工作领导小组

成员名单及职责分工

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件

南谯区农村集体经营性建设用地入市工作

领导小组成员名单及职责分工

 

一、成员名单

组  长：王  莹  区委副书记、区政府区长

副组长：张  燕  区政府副区长

赵开俊  区政府副区长

成  员：陆勤伟  区政府办副主任

张  军  区发展改革委主任

李  骏  区经信局局长

李克权  区民政局局长

任  祥  区司法局局长

孙宝林  区财政局局长

谭启清  区人社局局长

许友林  市自然资源和规划局南谯分局局长

徐昌政  区住建交通局局长

司义党  区农业农村局局长

储兆玲  区商务局局长

丁伯让  区文旅局局长

徐友林  区审计局局长

徐怀胜  区数据资源管理局局长

王煜智  区城管执法局局长

陆乃新  区税务局局长

郭继承  南谯生态环境分局局长

张余柱  乌衣镇镇长

洪  波  沙河镇镇长候选人

王亮亮  腰铺镇镇长

钟阳阳  章广镇镇长

张燕燕  施集镇镇长

刘  伟  珠龙镇镇长

王  皇  大柳镇镇长

徐义洁  黄泥岗镇镇长

孙义珍  银花街道办事处主任

袁立梅  同乐街道办事处主任

杜敬洋  龙蟠街道办事处主任

区农村集体经营性建设用地入市工作领导小组办公室设在市自然资源和规划局南谯分局，由许友林同志兼任办公室主任，从区发展改革委、区财政局、区农业农村局抽调3-4人，根据需要集中办公。

二、职责分工

（一）镇办人民政府、街道办事处职责

镇人民政府、街道办事处是本辖区入市工作的责任主体，组织开展本辖区入市工作。具体负责组织开展存量集体建设用地摸排、村庄规划编制工作，指导协助入市主体开展入市地块的勘测定界、地价评估以及入市申请、方案编制、地块交付和交付后土地利用监管等工作，牵头开展入市地块审查、方案初审，监督指导农村集体经济组织履行民主程序、健全集体土地资产处置决策程序，监督检查农村集体经济组织对入市地块增值收益分配和使用等工作；会同市自然资源和规划局南谯分局做好农村集体经营性建设用地范围界定和确权登记工作；会同区城管执法局、市自然资源和规划局南谯分局对入市地块内建筑物合法性进行认定，依法对违法建设进行查处。

（二）主管部门职责 

市自然资源和规划局南谯分局是全区入市工作监管主体，指导监督各镇办、街道入市工作。具体负责牵头起草《南谯区农村集体经营性建设用地入市实施方案》，指导各镇办人民政府开展农村集体建设用地摸排、村庄规划编制工作，组织各镇办人民政府开展农村集体经营性建设用地范围界定、确权登记工作，指导入市主体开展入市地块的勘测定界、地价评估以及入市申请、方案制定、地块交付和交付后土地利用监管等工作；组织相关部门开展入市地块审核、方案审查、地价评审等工作；建立基准地价体系，做好权限内的市场中介、规划审批、不动产登记、土地利用监管等相关管理和服务工作；会同各镇人民政府、街道办事处和区城管执法局对入市地块内的建筑物合法性进行认定，协助镇人民政府、街道办事处依法对违法建设进行查处。

（三）其他部门职责

1．区司法局负责农村集体经营性建设用地入市规范性文件指导和审查工作。

2．区农业农村局负责牵头制定《南谯区农村集体经营性建设用地入市工作中农村集体经济组织成员资格界定及收益分配的指导意见》，指导监管农村集体经营性建设用地配套农业现代化建设工作，提出利用农村集体经营性建设用地发展现代农业方向的意见和建议；会同区直相关部门做好入市地块审核和方案审查工作，会同各镇人民政府、街道办事处、区财政局指导监督农村集体经济组织对入市地块增值收益分配工作。

3．区财政局负责牵头制定《南谯区农村集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金征收管理暂行办法》，会同区直相关部门做好入市方案审查工作，会同市自然资源和规划局南谯分局、区农业农村局、各镇人民政府、街道办事处指导监管农村集体经营性建设用地增值收益调节金收取及使用，做好入市工作财政支持，提出调整修改有关金融抵押政策的意见和建议。

4．区发改委负责会同市自然资源和规划局南谯分局指导入市主体做好入市交易具体实施、交易结果确认等工作。

5．区发改委、区文旅局、区商务局、区经信局、南谯生态环境分局负责依据相关产业政策，完善相关审批流程，做好入市地块项目性质、环境保护等方面的审核和方案审查工作，提出调整修改有关产业政策的意见和建议。

6．区住建交通局负责会同区直相关部门做好入市地块审核和方案审查工作，指导各镇人民政府、街道办事处对入市地块项目建设工程的监督验收并按规定办理相关建设手续。

7．区城管执法局负责会同各镇人民政府、街道办事处和市自然资源和规划局南谯分局对入市地块内的建筑物合法性进行认定，各单位依法对违法建设进行查处。

8．区审计局负责做好农村集体经营性建设用地增值收益分配使用管理以及调节金征收使用管理的审计监督。

9．区人社局、区民政局负责根据部门职能配合做好入市相关服务监管工作。